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行業資訊

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2022年樓市銷售額或達14萬億元 房地產行業走過坎坷曙光已現

發布時間:2022-12-30 14:38 閱讀:106

  2022年,房地產行業極為不易。業內預計,全國新建商品房成交規模連續5年達到17億平方米以上之后,2022年或降至約14億平方米、銷售額預期下滑至約14萬億元。

  這一年,鄭州打響二線城市救市第一槍、杭州等39城放松限購、濟南等111城放松限貸……樓市新政接踵而至;11月份,“金融16條”、再融資重啟等政策出臺,助力房地產行業迎來黎明。作為經濟支柱產業,房地產行業的韌性猶在。

  “市場本身壓力比較大的情況下,我們需要樹立信心?!痹谌f科近日召開的臨時股東大會上,萬科董事會主席郁亮表示,政策面向好的力度、廣度全面超出了預期,對行業未來發展注入活力,微光在逐步變成曙光。

  逾300城超千條新政

  穩銷售提信心

  在“房住不炒”定位下,2022年全年,各地“因城施策”空間逐漸打開,核心在于穩市場預期、實現行業軟著陸,而不是一味刺激市場非理性回暖。

  自鄭州打響二線城市救市“第一槍”開始,各地相關政策陸續出臺?;仡?022年,據克而瑞統計,39城放松限購,寧波、佛山更是全面取消限購;80多個城市首套房最低首付比例已經降至兩成;57城執行認房不認貸,促進置換需求入市;7城放松限價,西安明確取消二手房指導價發布機制;170城財稅刺激托市,包括減免住房轉讓稅費、發放財政補貼刺激購房需求等;243城放松公積金貸款……

  另據中指研究院監測數據顯示,2022年以來,全國已有超300省市(縣)出臺樓市新政超千條,優化頻次達近年峰值。

  “今年以來,多地將房地產調控政策與人才、人口、租賃等政策相結合,如多孩家庭住房扶持、‘一人購房全家幫’的公積金購房、租賃破限購、支持集中購房等政策?!敝兄秆芯吭褐笖凳聵I部市場研究總監陳文靜向《證券日報》記者表示,目前這些創新型政策在二、三線城市普及后,已向熱點城市延伸。

  此外,需求端政策優化調整還包括放寬新房搖號、鼓勵棚改房票安置等,供應端舉措包括放松預售取證、放松預售資金監管、放松土拍條件、支持房企融資等。

  更重要的是,近期召開的中央經濟工作會議強調“保交樓、保民生、保穩定”,既是對民生的呵護,也是保市場主體,穩預期,緩解置業者擔憂情緒,進而帶動企業端投資擴表。

  “重點城市調控政策有進一步放寬空間,如調整認房又認貸、放寬限購、降低首付比例等?!敝T葛找房數據研究中心高級分析師關榮雪向《證券日報》記者表示,預計2023年的房地產市場仍將以穩為主,寬松性政策效應逐步發酵,市場將會從底部緩慢回升。

  這期間,仍需有效防范化解優質頭部房企風險,降低行業整體負債水平,要做到這一點,金融服務必須跟上。

  “三箭齊發”穩融資

  加速風險出清

  即將過去的2022年,理財產品違約、債務展期、交換要約等流動性風險事件仍時有發生,房地產行業整體償債壓力不減,百強房企中有約40家發生債務違約,監管層多次提及,有效防范化解房地產領域風險。

  如此背景下,房地產融資政策漸進式松綁,從年初明確并購貸不再計入“三道紅線”到8月份中債增增信支持房企發債,9月份,監管指示銀行新增6000億元房地產融資,直至10月份允許部分涉房企業A股融資,調整廣度與力度不斷加大加深。

  “上半年,公司現金流主要來自銷售回款、資產變現獲得的少量現金以及其他渠道等,融資占比極低?!蹦撤科笕谫Y部門人士向《證券日報》記者表示,下半年,得益于政策支持,行業整體融資環境有所改善,但受制于金融機構的審慎策略以及企業自身資產抵押增信等難題,靠拓寬融資渠道充盈現金流仍不易。

  據中指研究院監測,2022年1月份至11月份,房地產企業非銀融資總額7796.3億元,同比下降51.7%;預計2022年全年非銀融資約達9000億元,同比下降50%。隨之而改變的是房企融資結構。

  “信用債占非銀融資半壁江山,同比提升22.5個百分點;ABS融資占比達三成以上,同比提升8.5個百分點?!敝兄秆芯吭浩髽I事業部研究負責人劉水向《證券日報》記者表示,海外債以及信托融資占比大幅下降,其中海外債占比僅為2.3%,同比下降14.1個百分點。

  “境內債成為今年房企非銀融資‘頂梁柱’?!标P榮雪稱。

  同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示,前期房企在多元化融資渠道發力,如ABS、綠色債、保租房以及產業園REITs等,但以優質房企、央企國企以及城投公司為主,民營房企在境內外融資皆較為艱難。

  好在2022年末的政策暖意令行業振奮。分水嶺出現在11月份,支持房企融資態度發生根本轉變,紓困方向從此前“優質項目”轉換至“項目與企業并存”,這被業內看作是房企穿過至暗,迎來黎明的重要轉折點。

  11月11日,央行、銀保監會出臺“金融16條”;11月28日證監會發布“新5條”支持房地產股權融資;12月21日,證監會再發文,允許符合條件的房企“借殼”已上市房企。

  這期間,在實操層面,信貸、債券、股權融資“三箭齊發”。截至目前,60余家銀行向房企授信總額度超過4.8萬億元;8家民營房企儲架式注冊發行債券1210億元;超32家上市房企披露股權融資意向或計劃,華夏幸福等出險房企亦在其列。

  時隔多年重啟股權融資及借殼上市,多類型房企及上下游相關企業均有望受益。多位分析師及房企相關人士皆向《證券日報》記者表達了相似看法,“一方面有利于降低行業整體負債水平及融資成本,改善現金流;另一方面,出險房企可借此進一步實現‘保交樓’及債務重組目標,未出險房企可緩解償債壓力,優質房企則迎來收購擴表機會?!?/p>

  展望后市,預計會有更多房企進行業務重組、資產換倉,加快行業風險出清。此外,隨著銷售企穩,有望為企業帶來第二次成長機遇,行業集中度將進一步提升,形成新的競爭格局。

  大開發時代結束

  向新發展模式轉型

  在將穩地產列入“防范化解重大經濟金融任務”之際,面對現時的行業巨變以及未來行業出清后重新建立的行業競爭格局,房企掌舵人亦需重新謀篇布局,勉力前行。

  “行業難關已過,曙光已現。未來確實會有一些挑戰和壓力?!比f科總裁祝九勝在上述臨時股東大會上表示,中長期來看,萬科有三件事要長期堅持:第一,要穩健經營;第二,一定要保持開發業務在第一陣營;第三,要真正實現從房地產開發轉向不動產開發、經營、服務并重,堅決堅定完成轉型。

  “對美的置業來講,我們不是第一次感受到刺骨寒意,行業出清是一個必經過程,同時蘊藏機會?!泵赖闹脴I管理層人士向《證券日報》記者表示,未來,公司調整發展戰略,不再單一追求規模,降低負債,放慢速度,逐步提升利潤水平,要以開發鏈業務為主軸,持續推動房地產相關多元化業務,深化面向未來的房地產科技能力,即智能化和裝配式建筑,保持持續而穩定的增長動能。

  穩健型房企制定新發展目標的背后,預示著房地產行業需加快向新發展模式平穩過渡。

  “大開發時代已經落幕,‘千億房企’已從高峰時刻的42家跌至如今的不足20家,靠‘高負債、高杠桿、高周轉’的‘舊三高’模式擴規模時代已經結束,探索新發展模式是前行必經之路,比如可以考慮加碼布局長租房、保障房、城市更新以及綠色科技等領域?!币拙友芯吭褐菐熘行难芯靠偙O嚴躍進向《證券日報》記者表示,更重要的是,中國擁有全球最大的居住服務業市場,規模超過30萬億元,相關企業可圍繞這一領域布局,走多元化發展道路。

  “今年幾乎沒有拿地,但投決會依然開得很頻繁,因為投拓條線的人在忙著上馬代建項目?!蹦撤科蠊芾韺酉颉蹲C券日報》記者表示,這是公司未來需大力拓展的重要業務線之一。

  “代建市場需求端正在滋生新訴求,比如城投公司、資產管理公司旗下項目需要代建企業接手,其市場規模巨大?!毙ぴ葡榉Q,隨著存量時代來臨以及行業進入專業化發展時代,房企業務戰略重心正逐步從重資產運營向輕資產運營轉移,資產管理、物業服務等是探索新發展模式的重點領域。

  在劉水看來,新發展模式涉及租賃,物業管理、商業管理、代建等輕資產方向,以及城市更新盤活存量市場,另外,倉儲物流及產業園區REITs、不動產私募投資基金等也是重要新領域。

  值得一提的是,資本正在助力房地產行業邁向新發展時期,比如建立收益和風險介于證券市場和債券市場之間的REITs市場,已經初步取得成效。截至目前,已有4只保租房公募REITs上市,首單生物醫藥產業園REITs已于12月27日上市,首單民企倉儲物流公募REITs已獲批……在業內看來,豐富REITs底層資產,有利于構建“租購并舉”的住房發展新模式。

  走過2022年,行業迎來真正的拐點,展望2023年,可以期許的是,出險房企將繼續有序出清,企業經營有望逐漸回歸正軌,并加速向新模式轉型,筑牢房地產行業未來健康發展的根基。


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