建設商品房預售資金監管系統，旨在促進房地產市場健康發展，保證購房款?？顚Ｓ?，避免“爛尾樓”的產生。系統在房屋交易管理信息系統的基礎上完成基礎數據支撐，并與商業銀行、房地產開發商實現跨行業聯網。在保護購房者利益的角度上實行精細化管理，更好更快的地實現資金監管工作的信息化、網絡化監管。系統實現預售資金的繳存、歸集、撥付一體化管理，可設置全額監管、部分監管、節點監管等多種監管模式，同時實現各監管銀行間的數據共享，打破一個樓盤無法多家銀行進行監管的限制壁壘，滿足多家銀行共同參與資金監管的需求。

政策依據

    一、《城市商品房預售管理辦法》(建設部令第131號)

    二、《關于進一步加強房地產市場監管完善商品住房預售制度有關問題的通知》(建房(2010)53號)

    三、《住房和城鄉建設部人民銀行銀保監會關于規范商品房預售資金監管的意見》(建房(2022)16號)

現狀分析

  目前部分城市已經開展商品房預售資金監管工作或是采取相關手段進行統籌管理商品房預售資金，但多數房地產主管部門尚未建立一套符合當地監管要求的信息化系統進行管理商品房預售資金，而采用的是手工統計資金入賬及支出，管理不便且繁瑣。主要問題如下：

  一、賬戶信息獲取不及時

  關于監管賬戶臺賬明細需監管銀行每月生成紙質檔案再報送至監管部門，監管部門工作人員需錄入至excel表格中再進行統計和比對歷史資金撥付情況。監管銀行無法實時或者在較短時間內定時報送賬戶情況，造成監管部門了解的賬戶資金與實際的不一致。

  二、撥付資金計算繁雜

  由于監管部門工作人員需錄入至excel表格中再進行統計和比對歷史資金撥付情況，每當開發企業申請資金使用時，都需工作人員重新手工計算當前資金使用額度，工作量大且極易出錯。尤其當某項目同時有多家銀行監管預售資金時，就需計算該開發企業在多家銀行申請的資金，也易造成資金被重復使用。

  三、資金使用用途不明確

  當采取手工監管的模式時，雖然開發企業在資金撥付申請表上填寫的資金用途是用于工程款支付、建材支付、償還貸款等名目，但實際中銀行有可能將資金轉入至開發企業的賬戶中，造成監管部門所批準撥付的資金與其批準使用的用途不一致的情況。

  四、與網簽系統信息不互通

  手工監管模式與商品房網簽系統無法實現信息及時互通，造成商品房網簽和預售資金監管兩工作脫節的情況。當開發企業未及時繳存預售資金或者開發企業違規申請資金時，商品房網簽系統應及時自動停止開發企業網簽，保證資金安全。

系統功能

  一、監管方案與參數管理

  采用靈活的設計構架，可以支持主管部門根據各地的預售資金監管條例和辦法自行選擇對預售資金設定多種監管方案，實現對地區綜合化管理。實現橫向、縱向、多方位對監管系統各類業務參數、調控參數進行自定義調整，實現主管部門對商品房預售資金監管工作的宏觀、微觀調控?？膳渲檬赘犊钗吹劫~期限、貸款未到賬期限等參數。

  二、監管銀行及監管賬戶管理

  實現監管銀行準入與退出管理、銀行基本信息管理以及與銀行總行、省行的業務管理系統接口參數配置，接口調用日志查詢。系統與銀行總行、省行的業務管理系統對接，實時將監管賬戶每筆資金流向反饋至監管系統，從而徹底、智能、實時地對賬戶資金進行監管。具備監管賬戶每日自動對賬、購房款繳存、監管資金撥付核驗、貸款下放清單等功能。

  三、監管項目管理

  實現監管項目對應的企業信息、項目信息以及監管樓盤信息管理、監管協議管理、監管項目合同管理、監管項目發票管理功能。 

  四、購房款繳存管理

  系統可實現對接各地房地產交易網簽系統，自動獲取合同購房款付款方式，實現商品房買賣合同一經簽訂即納入監管。通過與預售資金專用POS機與商業銀行業務管理系統對接，智能識別資金與合同信息實現自動關聯匹配。支持根據主管部門要求，提供驗證購房款存入監管賬戶方可進行合同備案、打印的接口。

  五、監管資金撥付管理

  實現項目工程進度管理、監管資金撥付管理（含重點監管資金撥付、非重點監管資金、保函資金撥付、提前用款等多種撥付方式）、監管賬戶資金互轉、退房退款管理、不明入賬沖正管理。支持資金撥付審批模式自定義、支付資金撥付收款賬戶智能審核規則自定義。通過與商業銀行業務管理系統對接，實現商業銀行在撥付資金時與預售資金監管系統核驗，確保未審批資金無法被違規使用。

  六、風險預警預報

  系統實現監管資金出現異常自動預警，記錄登記預警處置結果。系統具有風險預警分析提示功能，視風險情況劃分風險等級，根據等級高低逐級，以短信方式推送至經辦人員、相關負責人等，對資金風險情況實時監控。

  七、統計分析

  系統實現多角度、多層次的分析監管項目建設情況、購房款繳存、監管資金撥付情況，通過資金監管駕駛艙實現監管資金的全方位的可視化展示。

系統特色

      一、支持多類監管模式

  系統支持多種管理模式，包括系統支持多種監管模式，包括全額監管、節點監管、部分監管以及其他監管模式，充分滿足各個地區不同的監管模式要求。

  二、實時監控網簽合同

  系統支持與主管部門的商品房網簽系統對接，監控商品房合同履行狀態，確保購房人的購房款能夠及時進入監管專戶，切實保障購房人權益。企業未及時繳存購房款的，系統可自動暫定其網簽，確保已簽訂合同的購房及時存至監管專戶。

  三、預留與銀行數據接口

  商品房預售資金監管系統支持與銀行賬務系統進行數據對接，實現系統賬務系統自動報送監管賬戶資金進、出賬信息，包括入賬方、入賬方賬號、入賬金額、入賬時間、出賬收款方信息、收款方賬號、出賬時間等信息。實現主管部門能夠實時了解監管賬戶資金信息。

  四、實現資金監管全程網上辦理

  系統實現資金撥付電子政務化，聯動多部門共同監管、審核、審批，切實保障資金出賬的合規性。系統實現資金監管全業務事項“全程網辦”。

  五、資金智能風險預警

  系統實現資金智能風險預警，針對開發企業同購房簽訂網簽合同但未及時繳存購房款的，系統予以預警。預警后還未補齊的，系統予以自動暫停網簽直至其補齊。主管部門可設置合同外網簽后購房款繳交期限，開發企業超出期限的自動暫停網簽，促進開發企業及時繳存購房款，保障購房人購房資金安全。

成功案例

  系統上線10個地級市，57個區縣，為67個城市的商品房預售資金監管工作保駕護航。